[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2011-01-31 | 浏览:1825 ]
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2011-01-31 08:28:00 来源：搜房网综合整理
（来源：新京报）当前，一线城市房地产调控政策执行趋严趋紧，大批一线房地产开发企业资金较为充裕，把二、三线城市当作主战场。与此同时，部分二线城市房价高涨难抑，呈现“一线化”的发展势头。在房地产市场日益复杂的关头，1月26日，国务院常务会议出台了继续加码调控的“新国八条”政策；从28日起，房产税正式在上海、重庆两市试点。业内人士及专家称，2011年楼市调控大戏已然开幕，成效令人期待。
漫画：二三线城市房价“一线化”制图金静
一线房企转战二三线城市
继万科、华润、万达之后，二线城市福州在2010年迎来了保利这家一线开发商，保利一进福州就以33.4亿元拿下了约320亩的地块，让人感受到一线品牌开发商的实力。
其实，一线房企蜂拥进入二、三线城市早些年就已显露端倪。据中原地产统计，2009年，10大标杆房地产开发企业在一线城市的土地储备共计4100万m2，在其他城市土地储备量达到了17479万m2，二、三线城市占土地储备比重高达80%，大有“得二、三线城市者得天下”之势。2010年，这10大标杆房地产开发商拿地耗资近3000亿元，其中二、三线城市俨然成了主战场，地块面积逾1.44亿平方米。
业内人士分析，一线城市土地供应进一步受限，开发商特别是一线房企纷纷向二、三线城市转移；国家有关部委已明确发展中小城市的规划步骤，城市化、工业化进程将提速，为整个房地产业带来新的契机和发展空间。而且，随着各地高铁建设步伐的加快、户籍改革的推进，原本已布局二、三线城市的开发商更是加快了这一进程。
二三线城市房价持续“高热”
2010年，房地产市场调控层出不穷，信贷收紧、限购令、加息等等，但是仍有许多二、三线城市房价不降反涨，呈现向一线城市看齐的趋势。
作为二线城市的福州、厦门均为全国40个房价重点监控城市之一，这两个城市的商品住宅销售均价每平方米现仍高居1万元以上。2010年12月底，福州商品住宅均价达到了每平方米10630元，厦门岛内则高达16000多元，价位直逼一线城市。
目前，处于三线城市的一些沿海县市房价也出现较大涨幅。以福建省为例，晋江、福清、长乐、南安等一批经济较发达的县级城市房价涨速较快，有的县级市城中心房价甚至从每平方米两三千元“疯涨”至1万元。记者从福建三盛地产集团了解到，2008年以来，该集团在南安市分期开发的一个房地产项目，销售均价从*初每平方米1800元，涨到了现在的7000元左右。
居民承受前所未有的购房压力
一线房企“主战”二、三线城市，所开发楼盘绝大多数为高端商品住宅，预售价格往往高出当地普遍商品住宅一大截，让当地居民承受前所未有的购房压力。
在一套60平方米的旧房里“蜗居”多年的福州市民陈辉2010年终于买了房。“再不出手，今后恐怕再也买不起房子了。”他告诉记者，购房举动付出的代价是沉重的，一套100平方米左右的新房花了130多万元，透支掉全家15年的收入。
王阿忠告诉记者，福州平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻俩工资6000元左右，年收入7万元。福州目前平均房价每平方米1.3万元，买一套100平方米以上的房子就要130万元，房价与居民年收入比约达20倍。
2010年，楼市流行语是“量跌价滞”，2011年，形容房价比较贴切的或许莫过于套用《非诚勿扰2》中的一句台词：你买或是不买，价都在这，难涨难跌。
期待新一轮调控破解购房难题
26日，国务院常务会议出台了“新国八条”政策。业内人士及有关专家期待，新一轮的房地产调控破解购房难题。
业内人士预测，“新国八条”的出台将再掀房地产调控的高潮。浙江大学金融系副教授景乃权告诉记者，“新国八条”是在2009年底到2010年房地产调控政策执行效果的基础上推出的，从八项措施内容来看，其政策组合性更强、房价调控目标更明确、抑制炒房力度更大，加上此前不久推出1000万套保障房计划任务，各级政府在新一轮房地产市场调控中一定会取得更大成效。
业内人士还指出，2011年，房地产市场调控或许将面临更大的挑战。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，我国房地产调控所要解决的，不仅仅是居民居住的问题，还需理顺产业结构、资金流向、金融信贷等一系列问题。
拿地资金须明晰 房企将加速分化
（来源：中国证券报）对于“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明”这一政策，业内人士指出，相关部门对流入土地市场的资金调控力度在加大。在此影响下，拥有更多资金渠道的大型房企受影响较小，房地产行业将加速分化。去年房企拿地势头汹涌
2010年尽管是地产政策频出的一年，但房地产开发企业拿地的热情并没有明显消减，全国土地购置面积较快增加，土地价格保持快速增长。
国家统计局数据显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，同比增长28.4%。土地购置费9992亿元，同比增长65.9%。
不少开发商在土地市场的前进步伐丝毫未受政策影响。万科加大了在土地市场的投入，2010年共获取106块土地，其中仅12月就一举拿下21宗土地，且大多位于二三线城市。保利地产2010年共发布取得房地产项目公告10个。粗略估算，涉及拿地总金额超过520亿元。公司全年实现签约金额661.68亿元，拿地支出接近销售收入的八成。
在流动性充裕的背景下，部分资金流入了土地市场，从而带动了土地价格的增长。全国工商联REICO工作室报告称，2010年全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，全年同比上涨19.85%，环比上涨14.74%。居住用地价格涨幅*，全年环比累计上涨18.6%，其中，*住宅用地环比累计上涨25.3%。
资金压力将加速行业分化
与拿地迅猛增长相比，房地产资金来源正在逐步收紧。开发商阵营加速分化的过程。
2010年，房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%。国内贷款占房地产资金来源的比例为17.3%，为10年来的*。
在二级市场上，房企再融资也纷纷告吹。在多家房企宣布撤回再融资申请后，海印股份1月26日也表示，房地产企业或房地产项目再融资受到严格限制，获得批准的可能性较小。公司决定主动撤回公开增发股票发行申请的议案。
统计显示，2010年共有33家房地产企业公布定向增发预案，增发数量达到84.95亿股，共计募集资金达765亿元，但至今尚无一例实施增发。
事实上，长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。国内仅有136家房企实现上市融资。随着宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产企业开始寻求新的融资途径。不过，无论是房地产基金、信托资金或是海外融资，房地产获得资金的难度都在加大。
业内人士指出，拿地资金来源须明晰的规定一方面有助于防止地价在流动性助推下继续上涨，另一方面也对房企拿地资金进行了规范。在此影响下，拥有更多资金渠道的大型房企所受影响较小，而中小型房企的生存压力加大，房地产行业将加剧分化的过程。
