[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2007-07-06 | 浏览:2246 ]

过去三年里，持续不断并且力度逐渐加大的宏观调控政策，被认为是导致开发商加快售房速度心态的重要因素。从2004年底开始，宏观政策从金融。土地。产品结构等多方面对房地产市场进行调控，高频率出台调控政策，让业界越来越规范，房地产开发的竞争。不少业界人士，2007年政府仍将不遗余力地推行这些政策措施，这无疑将给开发商带来巨大的压力。

一位业界人士告诉记者，类似土地增值说和“90平方米户型占90”等政策，可能是开发商*关注的。比如土地增值税一旦严格清缴，可能对部分开发商形成致命的打击，而且势必改变开发商的开发思路，过去靠囤地赚取土地溢价的开发商，从利润角度出发，自然会加快开发速度。

事实证明，二手房税方面的严格执行已初现成效，大批“短线”投资者被拒之门外，一定程度上影响了市场的消费能力。而建设部相关官员已经明确表示，将在今年对“9070”政策实行年度考核，在市场集中放量的情况下，为避免产品同质化的出现，快速开发，错开下半年集中放量期，无疑是明智选择之一。

群雄逐鹿 加剧竞争

相关报告显示，2007年西安楼市放量将继续扩大，尤其是在下半年。短时间内高密度的集中放量无疑有利于买方市场，开发商必然面临在产品放量集中情况下，既要保证产品竞争力又要保持销售速度。“在市场竞争不明朗的前提下，很多开发商都采取了快速销售、回避风险的保守方法。”西安经发地产有关人士如是说。

不仅仅是放量聚增加大了开发商的压力，西安楼市竞争水平的普遍提高，也是导致部分开发商萌发“跑的快”思路的重要原因。相关信息表明，今年将是外来巨头在西安*活跃的一年。中海、绿地、富力、大华等外来巨头也将在今年进入高峰期。巨头的集体投入，让西安开发市场竞争更加激烈。这类开发商大多数是战略布局的高手，对单项利润追求不高，期强大的市场占有率和高水平的整体运作方式让一些中小开发商不得不避期锋芒。这种情况下，不少开发商对未来预期难以判断，纷纷玩起来“跑得快”游戏。

资金风险 落袋为安

有关专家认为，其实政策调控对房地产开发和资金环节的影响从来没有终止过。从2004年开始，央行多次加息以及房地产管理部门对预售制度的严格监管和对土地市场的日渐规范，都会对开发商的资金链产生巨大影响。仅连续加息就让开发商的融资成本急剧增加，贷款的负担加重使利润空间缩小。譬如3月18日中国人民银行上调金融机构人民币存贷款准利率，金融机构一期的存款准利率由现行的2.52%提高到2.79%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率也上调0.27个百分点，开发商一年增加还款就达2700万。而且这还只是理论上的计算，由于银行利息采取浮动制，部分开发商贷款的利息成本可能超出10%！部分开发资金结构更多依赖银行的开发商一旦销售遇到问题，超过三个月以上就会很困难。

对于开发商来讲，融资成本的增加，还款负担自然就加重。大的开发商银行贷款相对较多，还款负担也就更重。小的开发商虽然银行贷款有限，三由于小开发商资金链相对大的开发商还紧，还款负担也就更重。有人认为由于大部分房产开发商在建项目都存在贷款行为，央行加息使得开发成本加大，部分资金链紧张的开发商可能迫于资金压力而采取降价的方式尽早出售手中的楼盘。

对于消费者而言，连续加息是*利空的消息，着意味着买房成本加大，客观上造成了目前房地产市场的观望氛围。

可以说，各种不利因素都指向卖房。为降低资金成本有效控制风险，不少开发商，包括一些巨头，都在实行快递开发、快速营销的策略。

等待机会“小鸡快跑”

“惧怕不利与卖方市场的新政策出现，是导致开发商快速销售保证利润的主要原因之一。”这是新城市研究院房地产资深分析师朱立平在接收采访是表达的*观点，这种说法也得到了业界的普遍认可。朱立平告诉记者，对于市场未来走向，很多开发商都无法判断，但可以肯定的是市场会更加规范，出台新的政策引导市场发展的可能性增加。对于一些中小开发商而言，自然会尽量规避这些因素的出现。

“对于我们这种有项目在手，又没有强大资金后盾的开发商，面对未知因素和集中放量的情况，只有两种选择，一是提前开发，其次是等待市场格局明朗。实行快速开发模式，也是一种策略。”一家在市区有地块的本土开发商在接受采访时告诉记者。