[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2006-10-14 | 浏览:2648 ]

国务院九部门要求各地必须在９月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过，大多数城市政府按时出台了落实“国六条”的地方细则。在保障性住房建设方面，一些地方拿出了指标性方案，但也有不少地方细则避实就虚的多，定量细化的少；表态性的模糊条文多，操作性的具体方案少，个中充满“玄机”。这说明楼市的确还有一些“搅和”的因素在，房地产行业的调控与纠偏仍任重道远。

可喜的与堪忧的：地方细则评说

今年５月２８日，建设部等九部门联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（俗称“国六条配套细则”），要求“各级城市住房建设规划要在２００６年９月底前向社会公布”。许多城市政府赶在此时间“大限”节点之前，出台了地方细则。审视其内容，其“亮色”在于保障性住房的规划终于在若干城市“破冰”。

深圳市在其“１５条”细则中明确规定，每年将全市土地出让净收益的１０％用于公共租赁住房(含廉租住房)建设。有业内人士测算，如果按深圳年土地收益的*纪录１００亿元来计算，今后深圳每年将有１０亿元左右的公共资金投向公共租赁住房(含廉租住房)建设。

浙江省政府具体规定，各市政府每年要将土地出让净收益的５％以上用于廉租住房保障。浙江省政府同时明令没有列入计划或拆迁安置房源未落实和补偿措施不到位的项目，一律不得拆迁，以减少被动性住房需求的过快增长。

上海也终于意识到相对于１７００多万常住人口的城市规模而言，能享受廉租住房政策的家庭只有１．８万户，实在偏少。在未来５年住房建设规划中，上海将扩大住房保障政策覆盖面，使能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭达到１０万户左右。同时，政府还将引导开发商建设用于租赁的商品住房。

但地方细则中仍有堪忧的一面。在“国六条配套细则”中，有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即９０平方米以下住房占开发建设总面积的７０％以上，是放到一个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项目中落实？二是２００６年６月１日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？

而对于这两个关键问题，诸多地方的细则含糊不清。

９月上旬，北方某市发布的细则可谓玄而又玄，规定“从９月１日起对新审批的住房项目执行新审批流程”，但对于业界*关心的９０平方米以下住房占比如何落实——是实行单个项目管制还是年度总量控制，竟不置一词。

东部某市在９月３０日出台的住房建设规划中，也只是笼统地说“按照区域控制，总量和项目相结合的原则”，控制新审批新开工商品住房套型结构比例。

至于“历史遗留问题”，即６月１日前已审批但未获施工许可证的商品住房项目如何处置，众多地方细则或语焉不详，或不予涉及。业内人士指出，某地细则中一句“应按照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作”的“官话”，竟留下了四个疑问让市场“猜谜”：“按照依法行政的原则”，是不是意味着可以不再进行调整？“有关部门”是哪个部门？清理何时进行？清理后是全部过关，还是逐一处理？

易居中国房地产研究院的一位分析师说，如此模糊地规定意在“暗度陈仓”，套型结构比例的“紧箍咒”可能将从众多６月１日前审批但未开工的项目头上滑落。这无异于“放虎归山”。

处在风口浪尖的大城市尚且如此，其他一些地方与其说是出台操作细则，不如说是对“国六条配套细则”的再解释、再表态，也就不难理解了。

“地王”频出：“限房价”被忘的信号

国务院九部门出台的“国六条配套细则”在要求“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”时，明确指出：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”遗憾的是，在各地的细则中，“限房价”少见踪影。与此相对，眼下诸多城市土地市场上，“地王”层出不穷。业内人士认为，这对于未来房价是个值得注意的危险信号。

９月初，上海浦东花木一地块拍出了５９．８９亿元的天价，以土地规划上限５３万平方米的总建筑面积计算，楼板价高达１．１３万元／平方米，加上建安成本等费用，项目成本价将超过１．５万元／平方米。而离这一地块不远处的新楼盘，目前普通公寓的平均售价只有９７００元／平方米，连体别墅也只售１．５万元／平方米左右。

富阳控股集团的一位分析师指出，就地理位置而言，这一地块应执行９０平方米以下住房占开发总面积７０％以上的标准；而“地王”的诞生，则意味着这一地区的房价有了一个新标杆。于是，一个尴尬的局面出现了：即使限制住了套型面积，也阻止不了房价的拉高。

不仅仅上海如此，杭州“新地王”日前也破茧而出。此前，南京也诞生了总价１４．９５亿元的“地王”，楼板价在８０００元/平方米以上，而其周边的楼盘均价每平方米不过６０００元。

纠偏“含糊其辞”，还要靠政策执行力

一些地方细则中的“玄机”究竟隐含了怎样的“深意”？这对于未来房地产市场意味着什么？

一位开发商的话耐人寻味。他说：“每个楼盘都要求先把比例规划好再说，至于具体怎么做，那是另一回事。”

如今，楼市调控政策的出台不可谓不多、措施也不可谓不狠，仅２００６年以来，有关调控措施就不下１０项：从金融手段的加息、财政手段的全额征税、市场秩序的净化，到开发按揭严控、土地闸门把紧、外资进入门槛提高，中央调控楼市的举措和决心深受百姓欢迎。但眼下，地方细则中的“玄机”在提醒人们，那种认为细则一出台，楼市诸多问题就可迎刃而解的想法，未免有些理想化。要纠偏地方细则中暴露出来的“含糊其辞”，还是要靠政策的执行力。

业内人士指出，毕竟目前中国房地产的主要矛盾不是投资不足而是安居远未到位，这就不能没有“国六条”及其实施细则的严格执行，不能不以监察等强力手段来保障楼市调控的到位、维护政策的尊严。

“国六条配套细则”与此前调控政策的一个明显不同之处是，监察部首次作为九个部门之一，参与调控。各地区、特别是城市政府是否切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，监察部门应该明察暗访。地方细则既出，具体执行尚可纠偏。“这回楼市调控能否见效，接下来得看监察部门的了！”