[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2006-09-19 | 浏览:2645 ]

土地开发商作为房地产的卖方，究竟会将房产以何种价格来出售，取决于房地产开发的成本、市场行情、政府政策等多个因素，但开发成本无疑是*基本的依据。

如果分得详细些，完整的房产成本应该包括土地费用、前期软成本、建安费用、市政公共设施费用、各类税费、管理费用、贷款利息等。各部分成本在房产开发的总成本中所占比例不尽相同。其中建安费用（约40%）、土地费用（约20％～50％）、税费（约15％～25％）三项所占比重较大，其他的成本开支中较大的部分就是基础设施和公共配套设施建设费用了。至于前期软成本（前期策划、设计、地勘等前期工程费用）、管理费用、贷款利息等则占到几个百分点。相应的，如果从降低成本抑制房价来讲，主要应当从占开发成本比重较高的建安费用、土地费用、税费三个环节来着手。

建安费用虽然占据了房地产成本的很大比重，但这一部分涉及到建筑工程、设备购置、安装工程等多个环节，受相关的市场行情影响较大，政府调控的作用很小。因此，很难像土地或税费那样通过政府政策杠杆影响到房地产成本。

土地费用成本包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费等等，在这一环节，政府可以通过土地供应政策来调控土地市场进而影响到房地产成本。但房地产开发企业必须通过招标、拍卖和挂牌才能取得土地，因此企业会出多高的价钱来购得土地取决于其他成本的状况。因此，我们需要明白房地产成本计算的时序：开发商首先要考虑建安成本的市场行情，再考虑国家当前的税费政策，并计算其他各类成本，然后考虑他所能承受的*利润额，*再出价竞标。所以，如果房地产市场需求不足、其他成本过高，开发商则不可能以高价竞标土地。这也为我们敲响了警钟，让我们换一种角度来看当前的房地产市场，如果真的放开土地供应，问题就解决了吗？还是变得更糟？

房地产税费成本包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税及其他各类税费。这个环节可以通过政策杠杆加以调控。当前的主流观点就是将房地产税转移到保有环节，这有两点好处：一是开发商开发成本中，房地产税这一块没有了，导致总成本降低，出售给购买者时房价相应会降低；二是房地产税转向保有环节，不利于投机商囤积房产，可以有效地规范市场秩序。第二点作用应当说是比较直接有效的，但对于*点的作用却不尽然。房地产税无论在初始环节还是保有环节*终都是由百姓来支付的，并且开发商尽管在房地产成本中没有了房地产税这一部分，但未必肯降低房价。

通过以上细解，我们不难发现，政府可以通过宏观调控手段来影响房地产成本，例如多供应土地以引导土地成本下降等，但开发商是以追求*利润为目标的，只要市场需求旺盛，他就会尽可能地追求更多的利润。成本下降，利润则会上涨，*终出售给买方的房产价格不但没有下降，反而在市场过热的情况下，还会持续上涨。

另外，需要警惕的是，虽然现有的土地制度下，政府对*土地市场的供应相对直接有效，但以行政手段为主的土地宏观调控政策过紧或过松都会产生一系列的连锁反应。采用扩张性土地政策，即加大政府对土地的投放数量，有利于短期内抑制房地产价格，但如果土地供应量过大，不但会造成土地资源的浪费，还往往会产生房地产泡沫现象。我们有过前车之鉴，应当吸取教训。多种因素导致的房地产价格节节攀升，单单依靠扩大土地供应，不仅不利于解决问题，甚至还会适得其反。

（作者供职于中国国土资源经济研究院）

(作者：邓锋)