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房价真相三面看

[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2005-03-22 | 浏览:3525 ]

前天晚上中国人民银行宣布了两条与利率有关的措施。其中一条与中国的房地产市场直接相关,被视为重要的政策信号。那么,中国的房地产以及与此密切相关的金融市场将会怎么走,是很值得玩味的。而如何看待中国的房地产市场更耐人寻味。

从国际上看,一直以来,许多知名的大都市都被指责存在地产泡沫。无论是巴黎,还是纽约、伦敦,都是如此。房价的持续上涨是否就意味着有泡沫?或者仅仅是一个泡沫问题呢?这其实很难用一句话来回答。因为各地的房地产千差万别,市场状态很难概括。如果对这一点,大家可以达成共识,那么我们先来看看发生在中国以及世界范围内的重要变化。

北京的故事

这两年,北京的建筑无疑将其现代都市的形象凸显在世人心中。对西方人来说,他们在电视上惊讶地看到中国的城市日新月异,现代化高楼拔地而起,看到中国也有了与纽约相媲美的城市时,"震惊"之情瞬间涌上心头。

摩天高楼、高速公路、良好的服务设施;绿树成荫、鸟语花香,宽敞的林荫大道,这一切都预示着中国的崛起。而中国主要城市成功地与现代化、国际化的都市接轨,也为中国成为当今世界新兴主体力量发挥了重要作用。中国北京获得2008年奥运主办权便是一个最好证明。不仅仅是北京,上海同样如此。

在这儿,我想说的第一个与房价有关的事实是,我们应该承认中国建筑的成功,以及一批世界级都市的兴起。

供求的魔力

另外一个事实是,如果有很多消费者忽然需要某一种商品,而这一商品的供给又是有限的,那么这一商品的价格就一定会上涨。

中国的许多大城市,忽然间成了年轻白领或外籍人士的钟爱之物。现代化高楼、一流的餐厅、世界级学校、丰富多彩的夜生活,极具文化气息的环境。你说,谁不愿意在这儿住呢?

于是,一些大城市的中心区域住房需求迅速增长(这种状况与发生在世界其他国际都市中的情况基本一样),而房屋供给却需要时间。面对市中心房屋需求量有可能在短短几个月里突然激增,在利率稳定的环境下,供求关系失衡了。因此市中心房价自然被推高。

看看美国、法国或是英国。近年来,有越来越多的人想住在大城市的闹市区。所以在这些经济体里,市内黄金地段的房价同样要远远高于其他地段,而这些城市的总体房价往往又高于该国的其他地区。这就是经济学上的一个最基本的原理:供需关系在起作用。那这算不算泡沫?或者说房价仅仅是供需关系的产物?这就留给聪明的读者自己来判断了。

谁担得起市中心房价?

很多时候我们都能听到这样一种说法:某城市房地产市场有泡沫,因为年轻人或是刚毕业的人无法负担起市中心那怕是很小的一处物业,譬如北京的西单,建国门内等市中心区域。对这一点,我毫不怀疑。

但在这儿,我同时要告诉大家的是,在法国或是英国,基本上没有一个年轻人可以在巴黎或伦敦市中心买得起房屋,哪怕只是很小的面积,同样在曼哈顿也是如此。

七年前,我曾经尝试在巴黎的黄金地段------第六区购买一个小单元,偶尔住住、落落脚。房子在7楼,没有电梯,非常破旧,气味也不敢恭维。房主开价13万美金。对了,我忘了告诉你,这所住房的面积是12平方米(包括洗手间和厨房)。当时,我也算是一个有丰厚收入的年轻教授,但见此情景,也只好作罢。

因此,你可以想象,在巴黎、伦敦或是曼哈顿的市中心,住房的紧张程度。这些地方的房价从来都不是年轻人可以负担的。当然,随着年龄的成长和事业的成功,情况会有所改变。但这应该是后话了。在现代化国际化的大都市,这种状况是非常普遍的。这是又一个事实。

一点提醒

因此,对于城市管理者而言,房价的调控尤其艰巨。因为一旦牵涉到对于房地产市场价格的政策,管理者其实并没有多少选择,这无论对美国,还是对英国政府来说,都一样。

从宏观的角度出发,直接干预市场,硬性将价格调低,那是非常困难的。从利率、税收着手,则不失为一条有效途径。不过,从世界各地那些国际化大都市看,通常都由房地产市场来自行调节其房地产价格。

在房价持续上升的趋势下,需要给房地产市场多一点时间,让市场发挥自身调节的能力。因为价格涨幅则早晚会减弱,趋于温和。这样才能体现出市场的力量,发挥金融工具的作用。