[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2007-04-30 | 浏览:3108 ]

二手房是住房在二级市场中的通俗称谓，在整个住房市场中承上启下，起着桥梁和纽带作用。成熟的房地产市场中二手房市场所占份额较大，在我国发达地区如北京、上海、深圳等地，二手房的成交量已接近或超过新建商品房的成交量，成为房地产市场中*活跃的因素。一个成熟的房地产市场中新建商品房与二手房的比例应为3：7或4：6，宝鸡的二手房情况如何？
■二手房交易在整个市场中比重较低
宝鸡市二手房市场交易，近几年发展迅猛。2003年，宝鸡二手房成交3.23万平方米，2004年8.18万平方米，2005年成交11.92万平方米，2006年二手房成交16.86万平方米，是2003年的5.22倍，逐年净增长额分别为4.95、3.74、4.94万平方米，环比增长速度分别为：153%、46%、41%。从数字上看二手房交易量逐年递增，势头可喜。
宝鸡新建商品房交易，也呈现活跃态势。2003年多层商品住宅房屋成交面积7.6万平方米，2004年多层商品住宅房屋成交面积50.5万平方米，2005年多层商品住宅房屋成交面积56.5万平方米，2006年多层商品住宅房屋成交面积约58.17万平方米。
我们发现：二手房与新建商品房交易情况对比，2003年为30：70，2004年 14：86，2005年 为 17：83，2006年为23：77，从上述数字我们能看到宝鸡市二手房在整个市场中所占比重较低，那么是不是二手房的总量太小导致市场不够活跃呢？通过市场调查和统计数据，我们不难发现，宝鸡的二手房交易是火想旺却没柴烧，即市场需求量大，但能够交易的房却不多。细究起来，宝鸡二手房市场存在以下问题。
■新建房价涨，致二手房价升
一方面市区建设用地数量有限，而房地产开发量不断增加，物以稀为贵，因此市区土地价格逐年上升，开发商取得土地的费用增加；另一方面建材（钢材、水泥、砖等）价格、人工费用上涨导致商品房建筑成本加大，因此房地产开发的成本在增加。再加上近年来房屋需求旺盛，使得房地产开发高潮迭起，新建商品房价格一路上涨，二手房价格随着商品房的价格节节攀升，2005年、2006年的涨幅都在7%左右。尤其是一些面积小、位置优越、交通便利、物业管理好的二手房，极为抢手，颇受购买者的青睐，成交价格不菲，不断上涨的价格加重了购房人的负担。
■税收等政策调整加大买房成本
近几年，国家加大了对房地产市场的调控力度，2004年的“国八条”、2005年的“国六条”虽然针对新建商品房，对二手房市场有间接的影响，但是税收、金融方面的影响是直接的。税收方面，国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》中要求在2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，除普通住房外，一律征收营业税。紧接着《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，要求从8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。这两个文件在宝鸡市虽未实施，但也像两座大山一样压在房主心上，在一定程度上影响了房屋上市交易。利率方面，中国人民银行从2004年10月29日上调存、贷款利率，至今已上调四次，一年期贷款利率由5.58%上涨到6.39%，上涨0.81%，购买二手房成本增加，使不少通过银行置业担保的家庭经济负担加重，使不少想借助银行贷款的买房人望而止步。
■中介机构不发达造成信息不对称
房地产中介机构在二手房交易中起着非常重要的作用，由于买卖双方对交易信息不了解，要想自己直接购买或者出售二手房难度较大，这时需要中间人牵线搭桥，把适合的买卖双方联系起来。房地产中介人员具有一定的房地产市场专业知识和较为丰富的经验，熟悉房地产交易和产权管理的相关法规，了解房地产市场价格，能够更好的满足客户的需要、为客户服务。房地产中介机构应以诚信为本，借助其专业知识和丰富的市场经验，在房地产交易中发挥巨大的作用。
宝鸡市现有二十余家房地产中介机构从事二手房交易，但是从其经营情况来看，一是公司规模小，运作时间短，一间办公室两张桌子一部电话再加上三块黑板就是一个公司，总让人有种不放心的感觉；二是个别中介机构经营不规范，利用虚假信息骗取看房费、中介费，甚至在代理买卖中赚取差价，影响了中介机构的形象；三是成立房地产中介机构门槛低，有些从业人员素质较低，连*基本的房地产知识和素养都没有，真正具有房地产经纪人资格的人员太少，无法树立中介机构良好的社会形象和社会地位，也就无法发挥应有的作用。
■金融机构支持力度有限
宝鸡市新建商品房销售很好的一个重要原因是有金融机构强有力的支持，只要能够付得起首付，银行会主动提供按揭贷款，贷款期限长、贷款比例高，但是二手房却没有这么好的待遇，大都要买房人自己掏腰包，而且是一次性支付。
目前几大商业银行除了工行、建行开办购买二手房抵押贷款外，其他行都无此项业务。买房对于一个家庭来说，是一件重大的事情，往往需要花费家庭全部的积蓄，或许还不够，如果再没有银行的支持，置业梦想难以实现。再者，房地产价值高，很多家庭投入大笔资金买房却没钱办其他事情，没有银行的支持，死钱不能变成活钱，只要钱周转开了，买房的人就无后顾之忧。
■有些单位限制房改房上市交易
2003年7月1日起，宝鸡市的房改房和经济适用住房正式进入市场交易，至今已三年半，很多家庭通过出售房改房购买商品房，实现以旧换新，改善了居住条件，房改房成交量逐年上升，自2004年起房改房和经济适用住房的成交量占到二手房总成交量的一半以上。但是时至今日还有部分单位出于自身的考虑（本单位职工的住房问题、物业管理、燃气、暖气的补贴等），限制房屋的买卖，禁止本单位职工向单位以外的人出售房改房，只能在单位的范围以内交易，在一定程度上影响了二手房的交易。
二手房市场很大，但离不开各方面的支持。国家的政策之下，希望我们大家都添一把柴，只有这样二手房市场才能更热。 王海韬