[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2006-11-11 | 浏览:2588 ]

2006年的两会期间，房地产就是聚集的焦点。从政府两会报告中提到要稳定房价开始，从“国八条”到“曾四点”，再到新八条，都表明了政府稳定房价的决心。到了5月份更是发出了更有震慑力的七部委《关于稳定住房价格的意见》。但是众所周知，房地产宏观调控并不理想。

房产发展的根本问题

宏观调控失利的一个根本原因是它并没有触及到房产发展的根本问题。房价疯涨，投资过大只是一种表象，控制这些表面的现象可以有很多的方法，但是如果不触及房地产行业发展中的一些根本问题就达不到调控效果。

那些是房地产业发展的根本问题呢？笔者曾在*近《蓝筹地产评论》上发表的“十问房地产---关于威胁房地产业健康发展若干问题的思考”一文中提出了威胁我国房地产业健康发展十大问题。那就是：

1.房地产业统计信息的问题

2.房地产项目社会效益评价机制建设的问题

3.地产市场宏观调控手段的问题

4.房地产领域中政府角色定位的问题

5.住房消费政策的问题

6.信息公开机制建设的问题

7.房地产业制度创新的问题

8.房地产金融体系建设的问题

9.房地产行业自律机制建设的问题

10.房地产开发过程中政企错位的问题

要想彻底的解决问题首先要找到其根本问题。

宏观调控的实质

国家管理市场既有法律,行政的手段，还有经济的手段。长期以来，我们注重行政手段，都是靠红头文件，例如政府的一些决定和通知。但事实上市场经济发展到今天，单纯依赖行政命令就行不通了，法律手段和经济手段应当是宏观调控的主要措施。但是具体到每一次它调控的对象不能一概而论。

*近中国银行宣布从4月28日起金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整，金融机构存款利率保持不变。金融机构利率的调整一般来说是国家宏观调控的一个内容。这一次贷款利率的上升不一定完全是针对房地产，国家宏观调控的主要目的还是抑制整个基本建设投资增长速度过快和占的比例太大。要警惕我们国家两个投资比例过大：一个是固定资产的投资比例过大，连续几年都接近了GDP的50%。1958年大跃进时期，我们国家有一个经济决策上的失误就是固定资产投资过大，*的年份占到70%。这是个什么样的概念？那就是GDP有一大半用于基本建设。GDP有3个去向，一个是外贸，一个是用于居民收入，第三个是用于再投资，产生新的生产能力。而每一个都必须有一个合适的比例，因为投资占GDP的比重太大，意味着居民的生活水平没有随着GDP的增长而提高。在58年、59年国民经济就陷入了崩溃的边缘，其主要原因就是固定资产投资比例过大，这是一个教训。这几年固定资产投资比重太大，房地产投资占固定资产的比例也过大，连续几年超过35%，*达到了40%。2004年中央就提出了抑制投资增长过快的问题，其中就包含了房地产的投资。那时候的房价还没有上升到现在老百姓这么敏感的程度，但是随着继续演变，价格也上去了，百姓意见就大了，人大代表纷纷提意见，中央政府的压力就大了。宏观调控的主要对象除了钢铁、化工、建材、汽车，第五大块就是房地产。所以说这次加息不完全是针对房地产，还是主要针对国民经济中资产投资的热情过高经济发展的势头过热现象没有得到根本缓解的问题，当然，房地产也包含在内。中央一直都在关注老百姓的住房问题，但我觉得中央的考虑还不光从这个入手，还有几个很深层次的考虑：1. 产能过剩问题，如钢铁、化工、建材、汽车等几大行业产能过剩，这对经济发展是一个“瓶颈”2.资源匮乏问题，这些行业消耗了大量的能源，能耗也是制约经济发展的问题。这些都是作为中央政府深刻考虑的问题，房地产也是其中的一部分，也连带着受到调控。房地产业更多的还是考虑它所占用的土地资源及其价格水平，中央始终都是把解决中低收入家庭的住房问题摆在首位的。解决中低收入家庭的住房问题应是宏观调控的实质

经济适用房的建设不可取

在解决中低收入群体住房问题上，政府应该唱主角。经济适用房的建设并不能解决中低收入群体住房问题，着力点应放在廉租房和住房补贴机制建设上,这样，社会福利才能直接到了享受福利的对象手中。

而经济适用房通过降低地价，降低税收，以优惠政策让房地产开发商来建设，然后再卖给中低收入家庭，这就转了一个弯。政府没有办法控制成本，也就没有办法实现利润不能超过3%的要求。这样一来，社会福利优惠就在开发商手中了。另外，由于土地资源的制约，房地产也由“大盘时代”进入了“精品时代”，房地产开发要求精心设计、精心施工、精心管理。而经济适用房变不了精品，20年后怎么办？拆了吗？70年代建的那么多简易住宅、筒子楼至今还星罗棋布地分布在各地的校园、厂区、机关大院里，等着拆迁，资源浪费的教训是非常大的。

另外，实施经济适用房制度必然把公民分成两类，一部分人有权利享受经济适用房，另一部分人没有资格购买经济适用房。这种区别对待的“双轨制”，在我国社会经济发展历程中并不鲜见。双轨制不仅形成新的社会不公问题，还为各地造就了一批特权阶层，这些人利用手中掌握的资源审批权，依赖权力寻租，形成新的腐败温床。

因地制宜 对症下药

对房地产而言，2005年宏观调控并未达到它的预期效果。但是为什么会事与愿违呢？这次的宏观调控的基本目标有两个：一是抑制过度的房地产投资热情，二是抑制房价的过高涨幅。而其基本判断是认为过高的房价是由于投机性的炒作引起的，房价一抬高，又吸引了大量的投资。判断依据是上海和杭州两市的楼市状况。他们认为在上海和杭州投机性消费占到了12%以上，这就是一种泡沫，容易虚抬房价。于是就采取了提高房地产转让税的调控措施。而且针对全国，这就很有“一刀切”的味道。中国是一个地域很大的国家。每个城市、每个地区的经济发展水平差异很大，而房地产很大的特点就是它的商品是不能流动的，地域性很强。我们不知道上海杭州的统计是怎样来的，我们假定它是正确的，那也仅仅是反映上海和杭州两地的情况，不是一个全国的普遍现象。对上海房地产市场的调控措施拿到别的地区，不一定是正确的。这种“一刀切”的调控效果肯定不好。内地有些房地产市场才刚刚起步，而有些地区已经炒得很厉害，特别是上海、温州、杭州一带很厉害，所以调控要因地制宜、分类指导，一定要对症下药否则效果就不好，实践也证明了，效果确实不好。

两只手一起抓

房地产市场是个地域性很强的市场，所以调控的理念和调控的手段也与其他行业不同。

首先应该赋予地方政府更多的发展经济的自主权。中央政府不应该干预得太多、太细，因为只有地方政府才*了解本地区社会经济发展的真实需要，当然也不是说作为中央政府不需要调控。

市场经济环境下主要靠什么来调控？一是法律手段。如可以通过立法来控制土地资源的流失。如果有人违规就触犯了法律。法律的约束和行政的约束就约束效果而言，当然是不可同日而语的。这的确是我国市场经济的一个缺陷。二用经济手段，通过金融、税收等经济手段实施调控。经济手段和法律手段这两只手一起抓。

(作者：潘蜀键)