|
我有个朋友在英国伦敦金融城里做基金经理，按我们的话是金领一族。*近在号称伦敦后花园的沙里郡（Surry）买了2400多平方英尺的房子。我瞎吃萝卜淡操心地去关心：伦敦的房价高涨了这么多年，总有跌价的时候，等降下来再买不好吗？我们这边都等着房价下来呢。金领说大家等着房价下来再买，那么房价就不会下来，况且房价从全球来看很难下来，未来一直会往上涨。当然金领这样的话贴在我们这的BBS上肯定会被当作“房托”给口水喷死。所以我懒得管他，让他去做“房奴”受资产阶级剥削。
英国的房价从30年前就一直在涨，每年平均保持2.5%的增长。特别是大伦敦地区的房子，从1995年至今房价翻了一番。英国的房价快速上涨和这些年来英国的整个经济状况良好有关。英国的服务业占很高的比例，每年有2.8%的增长，而老欧洲还没有它的一半。经济增长了，老百姓口袋有钱了，根据统计1997年之后实际收入提升了20%。老百姓就惦念着买房子。
同时，英国为了促进经济发展，利率一直是历史*水平，而且伦敦金融业发达，很多人就利用金融杠杆炒房子。也吸引了很多境外人士来投资买房。英国地产是完全对外开放的，没有一户一室的限制，掏钱就可以买。美国人喜欢去伦敦买房子，因为他们比较“自卑”，觉得自己国家没有英国那么有文化。比如*歌星麦当娜就喜欢居住在伦敦。
现在很多前东欧的暴发户在伦敦炒房子。这些人绝大多数在自己国家“国退民进”的时候利用MBO，把国有资产装进自己口袋，趁着自己国家还没察觉的时候，卷钱到伦敦去。比如俄罗斯的石油大王，在被普京抓起来前就住在伦敦。当然俄罗斯现在有不少靠卖石油等资源发财的提着一麻袋一麻袋的钱去伦敦炒房子，有些有房子的老伦敦人因为家道中落就把房子卖了，到东欧买房子养老。就像现在上海人说上海已经不是上海人的上海，上海人住到郊区去了，市中心给外地人住去了。不晓得那些住在东欧的老伦敦人会不会也这么酸溜溜地感叹。
现代社会，房子是折磨当地政府*的东西。跌了要担忧，因为怕金融危机，怕经济大幅度滑坡，影响地产相关或其带动的产业，怕大批的负资产出现而影响稳定的大好局面。涨了也担忧，担忧未来泡沫破灭之后的危机，担忧由此引起的老百姓生活质量下降，担忧低收入的护士、老师买不起房子不愿意住在城市里而影响城市里的生活质量。所以是否解决好地产问题也是当地政府的能力问题。
对于居住，英国政府的口号是：家家有体面的房子住（原话是：to ensure a decent home for every individual in the country）。这是因为他们认为，有自己的房屋能满足人们心理安全的需求，而且不动产可以保值甚至增值，有自己的不动产可以取得利率更优惠的贷款，这对个体在金融活动中很重要的，特别是金融发达的伦敦，拥有房屋还可以抵御未来房屋成本高涨的风险，退休时候可以不用去付租金。英国政府为了兑现自己提出的口号，就从以下几个方面来做。
首先当然*重要的是政府主导的宏观经济政策要对整个经济有利。前面提到过的原因，英国经济一直保持健康、良好地成长，失业率一直是欧盟*的国家之一。这样很多的老百姓都可以通过按揭购买房子，而且事实是他们的居民购房欲望一直很强烈。
还有就是抑制房屋价格的过快上涨和控制一些违规的房屋投机炒作。英国政府思维简单，所以不会用众多个部委来发文进行调控。他们一般通过利率升降来调控。他们*重要的工作是增加房屋的供应来缓解快速上涨的需求，来抑制房价的过快上涨。同时英国的金融监管是全球*有效的。一个有严厉金融法规的市场并不是监管*有效的市场，它需要执行力，而执行力依赖的是法规和这个市场有一批素养极高、金融经验丰富的监管人员，伦敦金融市场就是这样的市场。所以地产金融部分不会出现纰漏，它能有效抑制违规利用金融漏洞的地产炒作。
相比较而言，增加房屋供应是对英国政府*的挑战。如果我们这里的开发商从伦敦的六区坐火车到市中心的一区，一定会兴奋得大叫，沿铁路几乎都是空旷地带和一片片的树林。而伦敦的铁路和地铁是全世界*发达的系统之一，我们这里的开发商又喜欢玩地铁和居住的概念。但是在伦敦市要去开发这些区域是难上加难。你要说服镇里的委员会的委员们，他们都是固执的老头，你要通过议员们的大吵大闹，还要去说服一个个老百姓，没有几年搞不下来。就是下来了，这群人的任期可能到了，到时又要重新来，这样的政治体制效率就是低。后来英国政府就想个办法，鼓励地产商去开发废弃的老工业基地，并用退税来鼓励这样的开发。2012年，英国要举办奥运会，英国政府在着手借此来开发更多的土地。
英国政府认为增加土地的供应是抑制房价过快上涨和投机*的办法。不仅如此，还可以解决技术人才稀缺的问题。中国的经济适用房是为保障中低收入者的住房需求。而英国政府实行社会住房计划（social housing scheme）是专门提供给关键工作者（Key worker）的，这些关键工作者专门指老师、教育心理学家、国民健康保险服务人员、合格护士、公共服务人员、消防和抢险队员、语言和演讲医学家、监狱服务人员和警察。在全世界，除了极少部分地区，大部分地区从事这些行业的人都是赚不了几个钱的，但他们都是城市必备的人员，如果他们买不起房，就会去其他房屋便宜的地方，整个城市就会因缺乏这样的人才而瘫痪。在伦敦我就好几次碰到消防人员搞情绪，闹罢工。而伦敦老城里木质房屋又多而且连成一片，所以伦敦城里*牛气的不是金领们，而是消防人员。
社会住房计划适用的就是上述几种人。他们通过几种方式廉价地购买房子：一种是社会房屋购买（Social homebuy），就是租住在社会提供的住房的上述人员在*次购买时候，可以先买下25%租住的房子，其余75%还是要交租金，但是租金里面含有政府部分的补贴。在购买时，可以按照购买的比例享受折扣，直到全部买下房子，享受全部的折扣，这叫阶梯法（Staircasing）。其他的有新开发房屋（New-Build Homebuy）购买、公开市场购买(Open Market Homebuy)、部分产权房屋购买（Shared ownership，将被新开发房屋取代）、买房屋（Homebuy,将被公开市场房屋取代），还有有权获得(right to acquire)，指上述人员在房屋委员会提供的房屋租满2年，就可以购买。另一种是有权购买(right to buy)，只要居住在行政部门提供的房屋，就可以购买。所有这些只是房屋取得方式不一样，而购买方式和付款优惠条件和折扣基本相同。
从上述来看，英国政府基本上通过市场的行为来调控高企的房价，主要是通过增加房屋供应来进行，同时通过金融的严格监管来防止金融违规运作，防范未来金融危机的出现，并没有单纯地靠行政手段强制打压房价。当然政府不会不作为，主要是通过廉价房来提供给低收入的技术工作者，保障社会公共职能的正常运作。这些措施应该说是比较有成效的，整个英国的房价与英国人均收入之比控制在较合理的5.5左右。中国目前进行以政府行政干预为主导的调控是由中国国情所决定的，中国很多领域还没有完全的市场化，特别是金融方面，而且这方面的素养和监管没有达到一定的水准。但是中国正逐渐向市场化方面行进，很多经济行为与完全市场化的国家会类似，英国政府的做法值得我们去研究和学习。
(作者：孙学农) | 
WAP版手机网站