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国务院7月26日召开的全国电视电话会议提出，要坚决抑制固定资产投资过快增长。关键要切实把好土地闸门、信贷闸门、市场准入门槛，加强土地调控和管理，继续加强房地产市场调控。推行符合国情的住房建设模式和消费模式，着力调整住房供给结构，"坚决抑制固定资产投资过快增长"，"坚决遏制部分城市住房价格过快上涨"。
语气强硬的"两个坚决"，将左右今年下半年以后的房地产市场走势。从目前的政策取向来看，房地产调控不仅调控投资，调节供应，而且也调控需求，尤其是投资性需求。由于政策有一定滞后效应，伴随着一段时期的观望后，下半年房地产市场将呈现适应紧缩的态势。
地产调控从源头下手
上半年我国GDP增长10.9%，令不少人大吃一惊。其中，固定资产投资再次被拎出来仔细梳理。固定资产投资同比增长29.8%，同比加快4.4个百分点，房地产开发投资增长24.2%，加快0.7个百分点。如果考虑到这些数字是在实施了一年半的新一轮宏观调控后的成果，就不能不说它们不仅是增长过快，而且有"失控"走向过热的危险。收紧"银根"和"地根"，是宏观调控的主要手段。今年以来，央行紧急实施多种货币政策手段，包括数次发行短期票据，一个月内两次调高存款准备金率，但抑制货币投放过快、流动性过大的成效不甚明显。上半年贷款总额已完成全年指标的86%。可以预料，央行仍将实施收紧流动性的货币政策，但市场传导不灵敏的特性难以短时改观。
在这种情况下，土地调控的手段被放大和强调。7月25日，建立国家土地督察制度的消息正式发布。跳出国家土地督察办公室和国家土地督察局的职能来看，建立这个制度的内在动力仍然是加强宏观调控。国土资源部此前明确表示，土地管理是宏观调控的*重要手段。一是所有投资项目都要落地，没有土地就上不了项目；二是投资所需资金也靠土地，贷款要有土地，花钱也靠土地收入；三是政府可以用"土地换资金"。一些地方政府不仅以土地招商引资，而且以土地作抵押，从银行获取大量贷款。一些地方盲目扩大征地供地规模，以扩大土地收益，增加可自行支配的"预算外收入"。
有专家称，近两年来，投资规模及其增速未能有效控制的一大原因，是中央政府在一定程度上对地方政府的失控。而建立国家土地督察制度的初衷之一，就是要强化中央政府的权威，加强对地方政府土地管理和土地供应的监督。运用包括建立国家土地督察制度在内的调控手段，严格控制土地供应，将直接影响包括房地产投资在内的固定资产投资的增长。可以预料，调控措施到位并发挥作用后，下半年全国房地产投资增速将随固定资产投资增速下滑，而房地产投资增速的下滑，明年的房地产供应便将因此减缓。强化土地调控手段，抑制房地产投资增速，就是从源头上调节房地产供应。
调控住房需求
调控住房需求尤其是投资性购房需求的政策取向，在7月26日公布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中表露无遗。这份文件相当清楚、完整地表明，转让商品房在减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，必须征收20%的个人所得税。并且，"个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理"。也就是说，二手房个人所得税不再是自行申报，而是强行征收。这是迄今为止对个人投资投机性购房需求*严厉的"打击"。可以预计，除非在可见的一段时间内，投资者能清楚无误地断定，他投资的商品房价格涨幅能超过包括银行存款利率、个人所得税税率、营业税税率、契税税率以及其他手续费在内的总和，否则他的投资性购房行为就会十分理性地止步了。
对内地住房需求尤其是投资投机性住房需求的调控，去年新旧"国八条"早已明文规定，今年的"国十五条"则有所强化。主要是将90平方米以上住房按揭贷款首付从两成提高至三成，新购商品房5年内转让加征营业税等。由于我国贫富差距较大，部分居民投资投机性住房需求较为旺盛，对这部分需求进行导向性抑制，从理论上说有助于稳定房价。而前不久公布的建设部、商务部、国家发改委等部门《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，则将调控的焦点对准了外资购房需求。据专家说，上半年外资机构和个人在我国内地投资和购买建筑物约为40亿美元。从实际效果来看，调控外资的购房需求，可能更多是导向性的。有人称，外资和港澳台地区人士可以通过多种方法和途径来规避以上限制。但政策导向仍会对外来投资性住房需求产生一定的抑制作用。此前，外资购房总额虽然占销售总额的比例不大，但撬动系数较大，从而被认为是拉动房价上涨的一个不可忽视的因素。
"国十五条"提出的限户型、限面积、限价格，是一种范围更广泛的需求调控。一段时期以来，由于房地产市场持续繁荣，房价上涨较快，在许多地区催生了一种户型面积片面求大求奢的倾向，北京等城市的三居室面积达160平方米已相当普遍。商品房"三限"，尤其是要求必须是在"三限"的基础上进行土地出让，是对住房需求以量化的形式进行直接干预，如果这一规定被严格遵行，一部分住房需求必然要被暂时延搁。
观望之后的市场
而令地产商们惊慌失措的90平方米、70%两个数字，既是对供应的调节，也是对需求的调节。新规定必然会对整个房地产市场的供应和需求产生全局性的重大影响。此后，中小户型、中低价位的商品房将占市场的主体（70%以上）。这种供应结构是实行住房商品化以来所没有的。不仅地产商要适应这种改变，购房者也要适应这种改变。也就是说，90平方米、70%本身即是对供应和需求的双重调节。
土地出让要执行新的规定，套型建筑面积90平方米以下的住房要占70%以上，且必须限户型、限面积、限价格，要做到这些，就必然要修改现有的出让流程，这也是一个重大变化。国土资源部甚至还没有拿出规范性的样本来，目前还停留在调查研究的基础上。那么，现在是继续按以前的计划和程序出让土地，还是等国土资源部新的规范出台以后再推地？许多城市举棋不定。这势必影响下半年的土地供应数量，进而影响明年的房地产开发投资和商品房供应量。同时，按照建设部今年165号文件，90平方米、70%是实行总量控制还是落实到每一个具体项目，由各地规定。但是，目前除深圳、大连、成都等少数城市外，绝大多数城市尚未出台"国十五条"的实施细则，因此，当地的地产商们不得不停下来，既不拿地，也不推进项目开发，而是等待。
在等待的不只是地产商们，还有大批准备购房的人们。他们认为，国家如此兴师动众地调控房地产市场，严厉措施不断出台，就是要把房价打下去。一般人都能看出此次房地产宏观调控浓郁的行政意味。没错，90平方米、70%和商品房"三限"的规定，都是再明显不过的行政调控。虽然有专家提醒说，国家调控房地产市场强调的是"稳定房价"，而从来没有讲降低房价，但许多普通的购房者仍然相信，当明年大批中小户型、中低价位的商品房推出后，即使房价不下降，自己选择的余地也会大得多。地产商在观望，购房者也在观望。观望的时间会有多久？没有人能准确预测。也许3个月，也许6个月甚至更长。
在经济稍显过热，国家下半年将加强对固定资产投资的宏观调控大背景下，在强化土地调控等手段的作用下，房地产投资增速会有所下滑。同时，由于要执行新的规定，土地出让程序和计划要重新修改，今年下半年的土地出让数量会减少或减缓，这也会影响明后年的房地产供应量。而地产商推迟拿地速度，延缓项目推进速度，将直接影响下半年以后的商品房供应量。总之，下半年起，商品房供应量同比将会有所减少或减缓。与此同时，需求也被抑制。包括外资购房需求和国内投资投机性住房需求，相当一部分自住房需求也由于观望而暂时延搁。
房地产市场本质上由供求关系决定。那么，被抑制的住房需求量，是否恰与被减少的住房供应量相近？同样没有人能准确预测。不过，有业内专家分析说，很多住房需求目前只是延后而不是完全消失了，一段时间的观望期过后，如果这批住房需求被某种因素催化而集中释放，是否会像去年下半年至今年一季度的北京、深圳、广州那样，出现房价的反弹？在行政调控的高压之下，也许不会。但有一点几乎可以肯定，今年下半年以后房地产投资增速会减缓，商品房销售额、销售面积增幅也会下滑，新开工面积增长趋缓，新购地面积或许会再次出现负增长，整个房地产市场会呈适度紧缩的局面。
需要提醒的是，房地产市场适度紧缩是可以接受的，但冷清、萧条却是不可接受的。因为，"房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长"（国办37号文件）。所以，如何既要坚持调控让房价稳定下来，又不至于出现房价大跌，既要让房地产投资增速慢下来，又不至于影响正常的经济发展和居民需求，确实是一个科学平衡问题。
(作者： 袁一泓 ) | 
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