[ 信息发布:www | 发布时间:2015-04-01 | 浏览:1543 ]

“5改2”将激活西安二手房 房主坐地起价“非主流”

“政府对房地产的爱确实是真的”。不过，“在救市新政下，并不是每一个野百合都有春天。”在新政密集出台后，经济学者马光远在其微博中如是说。

而在二手房市场，自31日起便开始降低营业税的免征门槛，免征条件由购房满5年改为满2年。在跟随政策回归至08年的救市模式时，西安二手房市场会迎来春天吗？买卖双方又将面临怎样的变化？

“5改2”落地：或将激活西安二手房市场

在海汇房产高新一中店，主任经纪人袁先生表示：“新政出台后，签约成交的客户出现了增多，但很多都是之前已经看好了，现在过来办理的客户，实际的成交还是非常平稳的。当前已经委托的业主也没有像一线城市出现抬价现象，满2到5年的房源量也未出现明显增加。”

二手房新政执行当天，腾讯房产便走访了西安高新区的几家门店，客户到访量虽无明显增多，但电话咨询的人较之前有所增加，新政提振购房者的信心的苗头已经出现。

“虽然现在仍显得风平浪静，但新政对西安二手房的影响是很快的，到四月肯定会表现出来。”21世纪不动产西安区域分部总经理邵涛分析道。“因为从2013年年底，整个二手房的委托量都处于趋增态势，加之后来的不动产的登记，二手房的抛售量将非常大。”

利好购房者：买100万元二手房可省约5万多

对于二手房购房人来说，免征营业税“5改2”的*直接效果就是：明显降低了购房人的税费支出。

“从此前政策来看，二手房营业税5%再加三项税费之和要达到5.6%，这部分税费肯定是转嫁到购房者身上的。而在新政策下，这个起码不会含进去了，百八十万的房子，*起码可以往下降三四万、四五万，对购房者是有好处的。”邵涛认为新政将帮助大量持房观望和持币观望的人入市，二手房楼市会快速回暖。

中介门店袁先生则作了具体分析："以西安一套总价100万元的二手房为例，按照旧政，房产证不满5年，个人住房销售应缴纳营业税，综合下来是5.6%，应缴5.6万元。而新政则只需满2年即可免征营业税，这5.6就可以节省下来。"

房主坐地起价？他们心里也急把房子卖出去

相比一线城市出现的“购房者急签约，二手房业主忙涨价”，西安显得很淡定。

“一线城市确实出现了房主连夜提价的现象，但西安二手房还没那么敏感，即使新政作用奏效了，业主紧急涨价的现象也是‘非主流’。”金爵地产总经理刘宗元表示。

刘宗元分析道：“实际上，目前西安二手房市场上的平均价还是2010年的水平，这五年以来，投资人当中没有任何的收益，在股市日趋诱人的情况下，二手房主心里也着急把房子卖出去。”

当然，在任何市场中，卖主的期望值都是越高越好，而买主则希望价位越底越好。

即便如此，邵涛也不认为西安业主能够坐地起价。他分析称：“在二手房市场，很明显的是房价由市场决定，而很少受房东操控。如果价位调的高，购房者不认可、不接受，成交是很难达成的。”

邵涛补充道：“其实，这也是有一定的过程的，在前期肯定会有想把原来6千出手的房子提高到6500，但一个月以后他一定又会回到原位，因为房子无法出手，证明市场不接受你。”

二手房抢新房客源？主要还是看消费者的选择

“5改2”新政的出台，无疑对二手房有一定的利好。如此看来，会不会有购房者看好了二手房的实惠，而退出新房市场呢？

在邵涛看来，确实对新房会有所触动：“会出现一部分新房的客源进入二手房，这很正常。但新房和二手房的区别在于，新房可能没有太考虑消费者的感受，二手房则是真正为消费者着想，毕竟地段眼见为实，看到了真实的房子，它的地段周边配套都是摆在眼前的，就像北京二手房价位比新房高的多，但很多人买的是二手房。”

但还有反转的可能，“作为投资客，过去得等到5年房子才可以出手，现在两年就可以出手了。而抛售二手房的人群中，不乏有改善性住房需要的，他们往往向市场抛售现有住房，置换购房资金，如此来满足改善性住房的需要。”

独立地产评论人李连源则表示：“‘5改2’政对二手房市场的刺激将是*的，它首先可将近2年来已经成交而无过户一组进行解筹，对取得房产证2年以上有交易需求的房屋有推动作用，也可与一手房实现联动，但就今年楼市状况，还需进一步观察。”

换房门槛降低 购买二手房须把握四要点

1、了解是否属于允许出售的房屋

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

2、所有权是否真实、完整、可靠

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但*要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

3、了解所购“二手房”的准确建筑面积

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境和房屋结构、采光条件以及物业管理等相关问题。

4、了解屋内设施的交验细节

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。