[ 信息发布:www | 发布时间:2015-02-06 | 浏览:1432 ]

被称为是一场内部约定唱涨房地产稳定经济的计划*开启，中央各部委主要负责人(八位中央部局重要领导：李总理，央行行长周小川、财政部长楼继伟、住建部长陈政高、国土部长姜大明、发改委副主任朱之鑫、统计局长马建堂、国开行行长郑之杰)非常罕见的密集于去年12月底与2015年1月份发声针对中国房地产市场，掀起市场走向的争论。

对八部局委的2015年房地产走势的言论如何看，对中国房地产市场大局会有什么影响?是否决定了房价走势?房地产市场会怎么走?房地产政策会如何调整?

根据对房价上涨规律的研究，决定房价的因素，短期看货币政策与供需关系及市场预期、房企资金。中期看土地供应、经济增长、需求变化、长期看人口结构、人口流动、产业发展、经济增长。

在分析中央八大部局对房地产言论之前，首先说下当前中国房地产市场八大特征：一是库存高。二是去行政化。三是无调控化。四是呈大分化。五是结构不平化。六是房企集中化。七是指标下行化。八是去杠杆化。

其次是国家住建部正式出发*化解楼市*风险，即高库存，且集中于三四线城市，说明一二线城市供小于求。

*是银行贷款利率并未*下调，有上升的趋势。因此，房地产作为经济运行、金融安全、地方财税收入、产业结构调整*的气垫，一旦破灭，中国会爆发严重的经济危机、金融风暴、债务破产的恐怖事情。

稳住中国经济，必须稳定房地产市场，这就是为什么中央各部局集中于去年12月底与 2015年1月纷纷出言“托市”，稳定市场预期，支持房地产的背后根本原因。

一是国家住建部：

2015年房地产市场保持平稳运行。

1)国家住建部：促进房地产市场平稳健康发展。

2014 年12月19日，在全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长陈政高表示，2014年房地产市场供求状况发生了一些变化，随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异， 跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。

2)国家住建部：拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。

2014年12月1日，针对地方政府收购商品房具体操作问题，住房和城乡建设部(下称“住建部”)拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。

3)国家住建部：棚改房源将不再局限于政府主导。

2015年1月，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。住房和城乡建设部部长陈政高在包头举行的全国棚户区改造经验交流会上表示，随着保障房建设的持 续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。

4)国家住建部：支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。

2015年1 月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

截至2014年12月底，全国商品房待售面积达到6.2亿平方米的历史新高; 硬币的另一面则是，2015年保障房任务量为700万套，融资一如既往地困难。

住建部上述《意见》找到了一个解决办法：允许各地政府回购商品房作为公租房，帮助开发商去化，开发商也可以自行经营租赁，且可以将租赁房打包为REITs进行融资。“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”

上述《意见》与住建部2014年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。

《意见》提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。

预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看到房地产投资银行的出现。要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即REITs。

上述《意见》指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。事实上，公租房或保障房REITs早有机构在做。2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。

北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产;并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。

试点需要突破的一个环节是，需设立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。

对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计;近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。

但是，无论是公租房REITs还是商业地产的REITs，目前推行的难度都不小。

盈利难题，前述《意见》称，要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

积极鼓励投资REITs产品。

各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开;但对于如何推进支持，如何进行优惠和补贴，并未提及。而商业地产的REITs 同样不容乐观。

根据广发证券(000776)的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法*推行REITs，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。

*的障碍在于税收体制。

在REITs *为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。

但国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。尽管推行REITs困难重重，但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。

其中动手较早的是万科。早在2013年，万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理，万科负责操盘管理运营，实现商业地产资本化。

2014年8月，万科公告称，公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书，双方拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。根据公告，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。

2014年12月25日，针对旗下的社区商业，万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司(以下简称东方藏山)宣布进行一项商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共 计5个社区商业物业。

东方藏山表示，双方联手将要打造*只中国社区商业REITs。

作为国内持有物业的老大，万达亦不甘落后。2015年1月14日，万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资 240亿元人民币，建设约20座万达广场。

与此同时，万达还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，今年上半年将宣布更多类似的投资计划。就在2014年底，由全经联等发起的中国REITs联盟成立。获悉，联合发起人中包括中信产业 基金、中信证券(600030)、华润信托、金融街(000402)控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。

中国REITs联盟秘书长王刚称，REITs全球市值超过1.4万亿美金。

但在中国，长期以来，由于REITs这种合理金融工具的缺失，不仅推高了融资的成本，也造成了房地产业和金融业难以解决的死结，中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展，都遭到掣肘。

未来中国版REITs的推出还有很多基础制度要去完善。

2015年我国新开工建设保障性安居工程任务目标700万套，基本建成480万套。

对于完成方式，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，可大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由政府购买安置住房进行安置。指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

齐骥指出，各地安排公租房的建设任务，必须自下而上，按需申报，尽力而为，千万不要为了目标任务，不顾需要盲目加量。大力推进通过长期租赁购买中小户型商品房等方式筹集公租房房源，对县城、产业园区更要按需定建，做好规划，避免闲置。棚改实施多年，待改造的地块多是商业开发价值小、资金平衡难的区域。

因此，资金筹措难、拆迁安置难的矛盾更加凸显。在当前房地产市场下行压力较大的情况下，不少地方配套资金落实起来更加困难，在商品房项目中配建的棚改安置房项目开工及施工进度都受到了不同程度的影响。林区、垦区、独立国有工矿地区配套市政基础设施历史欠账多，资金筹措压力更大。

由于地方政府财政收入锐减，再建保障房资金压力加大也是保障建设转向的重要原因。利用现有房源做安置房，可以在有效解决未来总库存的同时减少建设费用，化解地方的财政负担。

2015年1月20日国家统计局公布的数据显示，数据显示，2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%。

2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。另外，2014年全国商品房销售额为76292亿元，同比下降6.3%。

截止2014年末，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算，全国待售商品房约有6百万套。

根据国家统计局公布的数据，2014年全年，全国商品房销售面积12亿平方米，按此计算，除去新开工面积，当前的库存量需要半年以上的时间来消化。

房地产市场整体仍然将面临较大的库存消化压力。在库存创新高的同时，2014年房地产开发和销售增速显著下降。