[ 信息发布:www | 发布时间:2014-09-23 | 浏览:1525 ]

昨日，网传四大银行将出政策，只要房贷贷款余额还清再买房都算首套房。消息进一步称，上周五央行已经召集各大行开会，透露这一想法，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。

　　首套房贷松绑在历史上曾经数次出现。而此次传出消息的背景是，楼市8月数据十年*差，各地松绑限购效果有限。46个限购城市，40个已经松绑限购，但作用非常有限。此外，多个地方政府积极呼吁松绑信贷，如湖北本月出台“鄂七条”，称首套房贷利率*可7折。地方此举是给市场信心，增加购房者救市预期，同时将稳增长的压力转移到银行，给银行施加压力。

　　昨日，记者以客户身份采访四大行西安相关网点，相关工作人员均表示：目前还没收到通知，还按原来政策执行；即使上面政策出台，西安反应也没那么快。

　　中国银行西安北大街支行杨姓工作人员说：“目前还没收到相关通知。即使你贷款结清，若再要贷款，也算‘二套房贷’，即利率上浮10%。”农业银行西大街支行工作人员王先生也称：“只要有过贷款，再选择贷款，就算‘二套房’，即利率上浮10%，首付6成。”

　　工商银行西安钟楼支行工作人员郭先生也说：“不管你是否结清，我们只认贷款。只要贷过款，就算‘二套房’，即：利率上浮10%，首付6成。关于这一点，一直都是这样。”

　　建设银行西安南大街支行张姓工作人员说：“我们还是只认贷款，即使结清，再办贷款也算‘二套房’。到现在为止，我们还没接到上级银行通知，所以还是执行目前政策。”

　　专家看法

　　“信贷松绑口径将是认房不认贷”

　　只要房贷贷款余额还清都算首套房，对此，房地产业界人士如何看待？

　　陕西省房地产研究会会长王圣学在接受记者采访时说：“这对房地产市场来说当然是好消息。我一直在说限购放开之后，首套房的认定以及银行的信贷政策都应该放开。有人说这是政府在救市、在刺激房地产市场，这种说法不准确，这不是救市也不是刺激，这是回归市场的正常水平。”

　　独立地产评论人士李连源分析：“该消息的准确性如何先不考虑，现在要说的是在目前房地产市场下行的态势下，这样利好的消息市场能否买账。举例来看，老王已经有四五套房子了，在这样的环境下，他还愿意买房吗？这样的消息能起到多大的作用，目前还需要观察。房地产市场的信贷政策未来势必会放松，但是放松的幅度如何，目前也不好判断。从西安来看，前几年西安房地产市场已经提前透支了市场需求，在目前市场供大于求的现状之下，市场保持平稳已经不容易了。”

　　中原地产首席分析师张大伟认为，后续银行放贷政策松绑不可能是只看贷款存量，事实上出现房贷余额还清，都算首套房的可能性不大。因为如果按照这一口径松绑，并不符合目前满足首套自住房信贷的政策要求。

　　张大伟预计，后续信贷松绑的主要口径将是认房不认贷，即只要证明名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维，事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。

　　也有专家认为，如房贷还清，仍持有一套或二套房，再购一套新房还能算首套的情况不可能发生。但房贷放松是大势所趋，若果真有房贷政策，则应主要支持首套房贷，尤其是普通住房。认房不认贷，是稳增长、稳楼市与惠民生之需要。

　　算算账

　　如果传言属实 能为购房者节省多少钱

　　如果四大行信贷政策放松的传言属实，能为购房者节省多少钱？

　　举个例子说，市民李先生目前已有房产一套，是通过贷款购买的，但房款已结清。李先生要通过贷款再买一套房，按照现行政策，就是以二套房贷政策执行，即按照西安大多银行的政策利率上浮10%，即利率为7.21%，若以按揭贷款35万元，贷款期限30年，选择等额本息还款方式，那么月均还款为2378.13元，利息总额为506126.27元。

　　如果政策改变后，即只要首套房贷结清，再次贷款就算首套房贷，那么，李先生再次置业贷款将以首套房政策执行，即按照西安大多银行的政策利率为基准利率，即利率为6.55%，同样以按揭贷款35万元，贷款期限30年，选择等额本息还款方式，那么月均还款为2223.76 元，利息总额为450553.42元。

　　对比之下，与前者相比，李先生每月少还款154.37元，总额则少还55572.85元。

　　当然上述是为了对比方便，在等额贷款情况下计算的，这是一种理想的情况。

　　因为实际情况是，比如房价总价50万元，若按照目前大多银行执行的首套房贷政策即首付三成，即只需要首付15万元，按照二套则是首付六成，即首付30万元。

　　那么，两者按揭贷款额度完全不一致，因此成本也大不一样。

　　多知道点

　　什么是首套房

　　所谓的首套房得同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

　　目前首套房贷款政策

　　商业贷款买房首付比例

　　购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　公积金贷款首付比例

　　对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买经济适用住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。