[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2010-03-31 | 浏览:2128 ]

www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2010-03-30 08:04:00 来源：观点

以下三大因素影响着中国商品住宅价格的中长期走势，这些因素也决定了大型房地产公司的中长期战略布局。

首先，中国人口在空间和时间上的分布和变化，也就是城市化和人口红利，是决定中国商品住宅价格中长期走势*重要的因素。

房地产居住需求*终取决于人口的时间分布和空间分布。城市化形成的人口的时间分布和空间分布必然会影响到不同阶段和不同城市的房价表现。在城市化率低于 50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主，这时全国各城市的房价涨幅比较接近，大城市的房价在该阶段后期会涨得更快一些； 当城市化率超过 50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大城市的房价涨幅将大幅度超出一般城市的房价涨幅。据研究资料，2007 年中国城市化率已达到 44.9%，中国城市化还处于加速发展阶段，农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将进入以小城市进入大城市为主导阶段。中国三大经济圈（京津、长三角、珠三角）的核心城市北京、上海、广州和深圳的房价涨幅和*数将远远超越其他二线和三线城市房价涨幅和*数。目前，北京、上海和深圳的房价涨幅已经得到相当的体现，广州的房价涨幅也将跟进。一般而言，其他城市房价的涨幅将趋于平缓。大型房地产公司将土地储备集中于上述城市的战略是符合中国城市化特点的，那些积极在二线和三线城市大量获取土地储备的房地产公司的业绩表现将逊于前者。

据估计，未来10年，农村人口进入城市，将每年创造近4亿平方米的住房需求；旧城改造“制造”的被动住房需求和城市居民改善性居住需求也会每年创造8亿平方米的住房需求。小城市人口进入大城市，也将在大城市里创造非常可观的住房需求。这些需求未考虑在房价上升期间的投资性需求。如果废除户籍制度，城市化进程将加速，城市的住房需求将更为庞大。依据不同研究人员的预测，未来10年的商品房供应需要维持13-16％的年复合增长率才能满足刚性需求。

由于1962～1980年出生的婴儿潮人口，25-45 岁的购房适龄人口在 2008 年已经达到高峰。 “80后”人群已开始进入以结婚住房需求为主导的高消费阶段。预计2015年后中国“人口红利”因为上世纪70年代末计划生育政策的实施而逐渐消失，但是城市化的进程还将在其后约10年抵消人口下降的影响。据估算，城镇购房适龄人口在 2015 年到 2027 年间形成了一个高峰平台，其峰值约为 2.483 亿。

本世纪30年代开始，由于人口结构的剧烈变化即老龄化社会的到来，中国房地产的价格将进入漫长的下跌阶段。

总而言之，中国现时的城市化和人口红利是中国未来5至20年房价长期上涨的充分条件，这些因素使得中国城市的住房成为稀缺商品，使其具有投资品属性的可能。

其次，中国中央政府和地方政府的分税制造成地方政府高度依赖土地财政，地方政府存在推高房价和地价的强烈动机。

中央政府根据事权与财权相结合的原则，于1994年进行分税制改革，将税种统一划分为中央税、地方税、中央与地方共享税，建起了中央和地方两套税收征管制度。但是中央政府并没有严格执行事权和财权相结合的原则，中央政府和地方政府的财政支出的比重过于悬殊，地方政府事权太多，而财权又太少。据资料，2006年中央与地方财政收入的比重为52.8%：47.2%，而中央与地方财政支出的比重则为24.7%：75.3%。地方财政支出的缺口，一部分靠地方政府自行解决，一部分靠中央对地方的转移支付来解决。

地方政府自行解决的部分主要依靠土地出让金和房地产业相关税费。2001年，土地出让金收入不过占地方财政的收入16.61%； 2006年，该数字升至50.92%。2007年，中国土地出让金的总额估测超过12000亿元。房价决定地价，房价上涨才能拉动地价上涨；地价、房价上涨，地方政府就能获得更多的土地出让金和其他税费。所以，地方政府强烈反对“小产权房”合法化，充分利用“招拍挂”控制建设用地出让规模以制造供应紧张。

现在，中央政府又要求地方政府加大加快建设廉租房和经济适用房。2010年3月22日，国土资源部明确要求2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。这意味着，地方政府必须在更少的建设普通商品住宅的土地上获取更多的土地收入，才能弥补因建设保障性住房而减少的土地收入和增加的建设开支。

但是，地方政府收入依赖土地出让金是不可持续的。城市化发展到一定地步，终将出现几乎没有新增建设用地需求的情形。据预测，2020年后的中国城镇化率可能稳定在70%左右。这时，地方政府垄断土地*市场也无法获取多少土地出让金了。为了维持地方政府的财政收入，届时征收物业税就很难避免了。

第三，锚住美元的货币发行机制及长期的低利率货币政策是中国房价上涨的必要条件。

人民币的汇率主要锚住美元，中央银行难以推行独立的货币政策。美元贬值将是一个长期的现象，人民币对内贬值也必然是长期的现象。因外贸顺差而不断增长的外汇储备必然导致大量基础货币的被动发行，人民币的流动性过剩将是经常出现的场景。长期的低利率政策也是催生房地产泡沫的基本因素。如果央行提升利率，又会导致国外“热钱”的涌入，人民币被迫升值也将推高国内的资产价格。上述因素使中国的住房成为投资品变成现实。目前，中国居民按揭贷款余额与居民存款余额之比仅为0.2左右，远远低于欧美国家0.8以上的比例，这意味着中国居民还有大量的货币财富可以在未来10多年内转化为不动产。当然，央行信贷政策的急剧变化会造成房价短期的大幅波动。

如果中国现时的城市化进程和人口结构、地方政府收入对土地出让金的高度依赖以及人民币的货币政策不发生根本性的变化，中国的房价将在未来5-20年内长期上涨，其间可能因短期政策因素和外部经济形势变化而短暂下跌，并随着中国城市化进入稳定阶段和中国老龄化社会的到来房价将达到峰值而进入漫长的下降通道。在此期间，任何包括限制土地供应与银行贷款来限制住房供给的调控政策，*多只会造成房价短暂滞涨或下跌，然后更快地补涨。