[ 信息发布:jqfdc | 发布时间:2008-01-08 | 浏览:2061 ]

一、宏观调控政策

为促进我国房地产市场的健康发展，抑制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的首要目标。2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上涨。因此，打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。其中，引人关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，开始向1998年的房改政策回归，再加上《物业税》实转提速，这一切无疑将对未来房地产市场产生极其深远的影响。

1、国务院“24号文”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。

8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)。《意见》明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。受其影响，住宅结构将发生重大变化：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流，大户型公寓、别墅、*住宅的供应比重将大幅下降。“24号文”的发布，是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。

2、国土资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。

10月9日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)。 9号令核心内容是，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这意味着开发商再也不能用少量的启动资金来撬动大额的银行贷款，对目前过热的房地产市场将起到抑制作用。

3、提高“第二套”住房贷款首付和利率，打击楼市投机行为。

9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此政一出，市场观望气氛浓厚，一线城市普遍表现有价无市。

二、总体市场情况

1、土地市场

2007年，全国土地购置面积增幅提高，但土地购置费用、土地开发投资和土地成交价款增幅较大，地价上涨较快情况依然突出。土地开发面积增幅大幅下滑，囤地现象依然严重。

2007年1-10月，全国土地购置面积31350.8万平方米，同比增长了16.9%，增幅比2006年全年提高了20.6个百分点；土地开发面积19835.2万平方米，同比增幅7.9%,增幅较2006年全年下降了20.3个百分点。从各区域土地供应情况来看，东、中、西部地区土地购置面积继续增长，且增速加快；东、中部地区土地开发面积稳定小幅增长，西部地区土地开发面积增长较快。

2、房地产开发投资

房地产开发投资增幅上升，普通住房和经济适用房投资比重提高，开发投资结构有所改善。房地产开发投资增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一。

2007年1-10月，全国房地产开发完成投资19192.21亿元，同比增长31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点，比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。2007年1-10月，房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%，高于上半年3.3个百分点，比2006年全年高出4个百分点。

3、商品房供应

受房地产投资快速增长的拉动，商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。

在加大房地产市场供应的政策导向下，土地供应有所加大，房地产开发投资快速增长，商品房供应保持了稳定的增长速度。2007年1-10月，全国商品房施工面积208565.7万平方米，同比增长22.8%，增幅比2006年全年提高4.8个百分点；商品房新开工面积73393.3 7万平方米，同比增长22.6%，增幅比2006年全年提高5.7个百分点；商品房竣工面积28134.8万平方米，同比增长9.1%，增幅比2006年全年提高0.4个百分点。

4、商品房需求

商品房需求旺盛，销售面积及销售额均继续快速增长，需求类指标增长速度高于供应类指标增长速度，商品房供不应求矛盾仍然较为突出。在商品房销售中，期房销售增长速度明显高于现房销售增长速度，销售额增幅明显高于销售面积增幅。

全国商品房需求旺盛，销售面积及销售额均实现了快速增长。2007年1-10月，全国商品房销售面积53565.0万平方米，同比增长31.3%，增幅比2006年全年提高了22.6个百分点；商品房销售额21287.0亿元，同比增长51.5%，增幅比2006年全年提高了38.1个百分点。2007年1-10月，商品房销售额增长率高于销售面积增长率15.5个百分点，而2006年两者差距仅为4.7个百分点。

5、房地产价格

房价涨幅仍然较高，房价继续高位运行。新建住宅价格上涨速度较为突出，涨幅高于二手住宅价格涨幅、住宅租赁价格涨幅以及非住宅物业价格涨幅。

由于房价持续快速上涨，目前房价继续高位运行。1-10月份，全国商品房累计销售均价为3974元/平方米，比去年同期增长了15.3%。

从房屋分类价格来看，住宅价格涨幅持续快速上扬，办公楼与商业价格涨幅波动上升，住宅价格涨幅继续高于非住宅物业价格涨幅。

住宅价格涨幅持续快速上扬。10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比上月提高0.6个百分点，比6月份提高3.2个百分点。办公楼及商业用房月度销售价格涨幅波动性较大，但总体处于上升趋势。10月份，办公楼价格同比上涨8.7%，涨幅比上月下降了1个百分点；商业用房价格同比上涨6.6%，涨幅比上月下滑了2.4个百分点。

第二篇 2008年市场预测

目前，我国房地产行业在高速发展的同时也充满了矛盾：居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾、土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾、融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾、行业高度景气与产业需要整合的矛盾、执行者与参与者很难兼顾的矛盾、多头监管与统一运行的矛盾、政绩财政收入与控制房价的矛盾、既怕过热又怕过冷的矛盾。2008年，这个充满矛盾的市场将继续在现存的体制内运行。对于未来房价走势，我们预测，2008年将继续保持上涨态势。原因主要有以下二点：一是商品房供应难以快速提高；二是商品房需求仍将保持旺盛。

1、供给在近期难以快速提高

地少人多是我国国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院*土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截止06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。据此，我们判断商品住宅供给方面难以快速增长。

2、需求仍将保持旺盛

首先，宏观经济连续四年双位数的增长提升了我国城镇居民收入。其次，目前在我国人口结构分布中，占比*的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，他们是购买商品房的主力军。*，随着我国1998年以来高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5-10年后这些人即面临首次置业的需求。